5 spännande case för 2026: Del 2

Jag tänkte avsluta året med att presentera 5 case som jag finner intressanta för 2026.

De 5 casen kommer att presenteras (utan inbördes ordning) i separata inlägg. Nedan följer case nummer 2.

CATELLA

Catella är ett europeiskt fastighetsorienterat bolaget med stark lokal närvaro, rådgivningsexpertis och växande kapital under förvaltning. Verksamheten är uppdelad i affärsområdena Investment Management, Principal Investments och Corporate Finance. Totalt har bolaget verksamhet i 12 länder med lokala kontor i 25 städer.

Trots att Catella är en ledande Corporate Finance-rådgivare inom delar av den europeiska fastighetssektorn är affärsområdet Investment Management bolagets guldkorn. Via Investment Management är Catella en specialiserad aktör när det kommer till europeiska fastighetsinvesteringar. Man erbjuder institutionella- och andra professionella kunder bland annat möjligheten att investera i reglerade fastighetsfonder. Därutöver erbjuds kapitalförvaltning och projektledning i tidiga faser av fastighetsutvecklingsprojekt.

Nedan redogör jag för min investeringstes i Catella.

Steg 1: Extrautdelning hägrar

Efter att Catella tidigare under 2025 avyttrade utvecklingsprojektet Kaktus i Köpenhamn befinner sig bolaget nu i en position med en mycket solid finansiell ställning. Den starka finansiella ställningen kan komma att användas till flera olika saker, exempelvis förvärv, återköp av utestående obligationer och/eller extrautdelning.

Personligen hoppas jag att man kommer att använda en del av den starka finansiella ställningen till att skifta ut pengar till aktieägarna i form av en extrautdelning. En ordentlig extrautdelning är något som jag tror att marknaden skulle uppskatta.

Steg 2: Fortsatt renodling och effektivisering av verksamheten

Catella har under ett antal år haft en pågående process med att renodla verksamheten till att bli ett uteslutande fastighetsorienterat bolag. Åtgärder som bolaget har genomfört inkluderar att man har återlämnat sin tidigare banklicens. Catella har också renodlat bolaget i form av att exempelvis lägga ner delar av sin Corporate Finance-verksamhet. Därutöver har man genomfört flera ytterligare effektivitetsförbättrande åtgärder.

I samband med Q3-rapporten kommunicerade Catella att Principal Investments från och med januari 2026 kommer att integreras i bolagets kärnverksamhet. Man uppgav att ”Catella har inte för avsikt att självständigt äga eller utveckla fastighetstillgångar, utan målsättningen med investeringarna är att växa förvaltat kapital inom Investment Management”.

Fokus kommer vara på såddinvesteringar i nya egna fonder, saminvesteringar med externa kapitalpartners (som säkerställer långa förvaltningsmandat) och investeringar i utvecklingsprojekt tillsammans med majoritetsägande kapitalpartners.

Sammantaget är detta något som väntas leda till stigande återkommande intäkter för Catella. Jag tycker att denna strategiska förändring är helt rätt att vidta. Signifikanta utvecklingsprojekt via egen balansräkning (t ex Kaktus) är större än önskvärt för Catella att genomföra. Förutom att denna renodling bidrar till att bättre synliggöra värdet i bolaget renderar det också i minskade risker vid en investering i Catella.

Steg 3: Marknadsåterhämtning --> stigande rörliga intäkter --> god skalbarhet

Vid utgången av Q3 2025 hade Catellas Investment Management 160 mdkr i förvaltat kapital. Under perioden 2016 till och med Q3 2025 har bolaget växt det förvaltade kapitalet med en CAGR på 16%. Man har även lyckats växa det förvaltade kapitalet under de senaste årens svaga marknadsutveckling.

Intäkterna inom Investment Management delas in i fasta och rörliga intäkter. De rörliga intäkterna härstammar till stor del från genomförda fastighetstransaktioner och prestationsbaserade avgifter, två intäktsrader som fram till Q1 2022 inte var separerade ifrån varandra i Catellas rapporter.

Nedan graf visar hur fördelningen av intäkter ser ut mellan fasta-, rörliga- och prestationsbaserade intäkter från och med Q1 2022. De fasta intäkterna har legat stabilt under hela perioden, medan de rörliga intäkterna är betydligt mer volatila. Den utmanande marknaden har inneburit att de prestationsbaserade intäkterna varit 0 mkr under de senaste fyra kvartalen. 

Den svaga marknaden har satt press på såväl transaktionsaktiviteten som fastighetspriserna samt att den allmänna investeringsviljan har varit på en dämpad nivå. Nedan graf visar transaktionsutvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden på rullande 12 månader. Positivt är att transaktionsvolymen på den europeiska fastighetsmarknaden ser ut att ha bottnat ur.

I samband med Q3-rapporten guidade Catella för att transaktionsaktiviteten kommer att öka i Q4 2025 och under 2026. Det är således något som kommer att leda till ökade rörliga intäkter.

I grund och botten har Investment Management en mycket god skalbarhet i verksamheten. Man har under senare år också successivt ökat effektiviteten i verksamheten och organisationen. Catella har nu sitt högsta förvaltade kapital någonsin, både mätt i absoluta tal och mätt som förvaltat kapital per anställd.

I likhet med Catellas guidning räknar jag med en gradvis mer positiv utveckling framöver avseende rörliga intäkter. Det får en gynnsam effekt på skalbarheten och lönsamheten. Gällande de prestationsbaserade intäkterna ska man dock inte förvänta sig att de kommer tillbaka till fornstora dagars nivåer i närtid.

Om/när marknaden vänder finns också goda skäl att anta att det förvaltade kapitalet ökar ytterligare, dels ifrån värdestegring på fonderna och dels från ett ökat inflöde när kundernas investeringsvilja stiger. Något som bland annat leder till att de fasta återkommande intäkterna ökar.

Leker man med tanken att de tre huvudsakliga intäktsbenen (fasta intäkter, rörliga intäkter och prestationsbaserade intäkter) inom Investment Management är att likställa med tre stycken motorer, så kan man idag hävda att verksamheten körs med en motor helt avstängd (= prestationsbaserade intäkter) och en motor går på begränsad kapacitet (= rörliga intäkter).

Steg 4: Inlösen av obligationslån

Catella har emitterat två icke-säkerställda obligationslån om totalt till 1 300 mkr, där 600 mkr har förfall i mars 2028 och 700 mkr har förfall i mars 2029. Räntan på obligationslånen uppgår till tremånaders Stibor plus 390 respektive 450 baspunkter. Under Q3 2025 uppgick den effektiva räntan (exklusive låneuppläggningskostnader) till 6,5% (8,2).

Det är således en hög ränta som Catella betalar på sina obligationslån. Till följd av den starka finansiella ställning bolaget nu besitter lämnade man i augusti 2025 ett erbjudandande om att återköpa maximalt 600 mkr av den utestående obligationsvolymen. Tyvärr nappade endast obligationsinnehavare till ett värde om 100 mkr på erbjudandet. De utestående obligationernas nominella belopp uppgår därmed nu till 1 200 mkr.

Att lösa in obligationslånen och erhålla bättre finansieringsvillkor är något som signifikant skulle ge en positiv effekt på koncernens resultat efter skatt. I Q3 2025 uppgick räntekostnaderna relaterade till obligationerna till 21 mkr. Det kan jämföras med rörelseresultatet på 7 mkr.

Avseende den obligation som emitterades till beloppet 600 mkr har Catella möjlighet att lösa in denna i september 2026. Utestående belopp på denna obligation (efter återköpen i augusti) uppgår till 524 mkr. Hela beloppet behöver återköpas om Catella väljer att utnyttja inlösenoptionen.

För den obligation som emitterades till beloppet 700 mkr har Catella möjlighet att lösa in denna i mars 2027. Utestående belopp på denna obligation (efter återköpen i augusti) uppgår till 676 mkr. Hela beloppet behöver återköpas om Catella väljer att utnyttja inlösenoptionen.

Avslutande tankar

Snårigt bolag med tveksamhet kring aktieägarvänligheten

En återkommande kommentar jag hör när jag pratar om Catella är att det är ett lite för snårigt bolag. Jag instämmer i den kritiken. Att man nu under ett antal år har haft fokus på att renodla verksamheten tycker jag är helt korrekt. Ju mer fokus det blir på Investment Management, desto bättre.

Återkommande intäkter är som bekant något som ofta uppskattas av investerarkollektivet, även om så inte tycks vara fallet för Catella (som har 55% återkommande intäkter). Värderingen i Catella är nämligen enligt mig alltför låg.

En annan kritik som jag ibland nås av när Catella är på tal är aktieägarvänligheten, eller snarare avsaknad av sådan. Jag motsätter mig inte heller den kritiken då jag anser att det funnits och finns ytterligare saker att genomföra för att öka aktieägarvärdet.

Är Catella redo för uppköp?

Med ett ägande på 49,4% av aktierna är Claesson & Anderzén största ägare i Catella. Den dominerande ägaren bakom Claesson & Anderzen är Johan Claesson, som fram till relativt nyligen var styrelseordförande i Catella.

Johan Claesson föddes år 1951 och fyller därmed 75 år nästa år. Givet Catellas låga värdering har det titt som tätt spekulerats i huruvida ett uppköp kommer ske eller ej. Hittills har Johan Claesson inte visat några tendenser på att vilja sälja Catella.

Det är dock intressant att notera budet på Arise som publicerades nyligen. Arises största ägare är Johan Claesson. Om inte uppvärdering av aktien sker till följd av min investeringstes ovan kanske möjligheten nu har ökat att Johan Claesson är villig att även låta Catella köpas upp?

Jag äger aktier i Catella.