Catella grundades år 1987 och har huvudkontor i Stockholm. Bolaget tillhandahåller kvalificerade rådgivningstjänster vid fastighetstransaktioner och möjligheten för professionella aktörer att investera i fastighetsfonder. Bolaget genomför också egna investeringar i fastighetsutvecklingsprojekt. Catella har idag cirka 500 anställda, vilka finns representerade på 25 kontor runt om i Europa.
Catella är verksamt i 14 länder och man har både en pan-europeisk plattform och en stark lokal närvaro på de marknader man verkar. Organisationsstrukturen innefattar ett betydande antal dotterbolag och intresseföretag. En majoritet av bolagen är delägda av ledningen, något som ämnar skapa en entreprenörskultur och tydliga incitamentsstrukturer.
Under de senaste 12 månaderna uppgick Catellas intäkter till drygt 2 mdkr. Det förvaltade kapitalet per Q1 2022 uppgick till 125,5 mdkr och man hade investerat totalt 1,3 mdkr i olika fastighetsutvecklingsprojekt.
Under de senaste åren har Catella haft ett tydligt fokus på att renodla verksamheten i syfte att bli ett fullt ut fastighetsorienterat bolag. Detta arbete, vilket bland annat har medfört att man har återlämnat sin banklicens, är nu slutfört.
Sammantaget bedrivs verksamheten via affärsområdena: Investment Management, Principal Investments och Corporate Finance.
Investment Management
Affärsområdet Investment Management ämnar erbjuda professionella investerare en attraktiv riskjusterad avkastning via reglerade fastighetsfonder och kapitalförvaltningstjänster. Catella beskriver sig som en ledande aktör när det kommer till fastighetsplaceringar. Investment Management är verksamt i 10 olika länder i Europa.
Catellas tre största plattformar inom Investment Management är Catella Residential Investment Management, Catella Real Estate AG och Catella APAM. Catella har närmare 250 anställda inom Investment Management, varav nyss nämnda tre plattformar står för lite mer än 200 personer.
Verksamhetsår 2021 blev Investment Managements starkaste år hittills. De senaste 6 åren har affärsområdets förvaltade kapital uppvisat en CAGR på 23% per år. En särskilt stark efterfrågan uppvisas bland annat inom hållbara fonder. Catella har idag två fonder som enligt Europeiska Unionens hållbarhetsregelverk Sustainable Finance Disclosure Regulation klassas som mörkgröna (Catella European Residentail III och Elithis Towers), viket är den högsta hållbarhetsklassificeringen.
Investment Management inkluderar Property Funds och Asset Management. Vid utgången av Q1 2022 hade man ett förvaltat kapital på 125,5 mdkr, där cirka 75% kommer från Property Funds. Via Investment Managements fonderbjudande skapas en solid bas av förvaltat kapital som genererar återkommande fasta förvaltningsavgifter.
Vid utgången av Q1 2022 var 53% av det förvaltade kapitalet hänförligt till bostäder (inklusive student housing), 26% var hänförligt till kontor och 13% utgjordes av retail. Utifrån ett geografiskt perspektiv var 35% av det förvaltade kapitalet hänförligt till Tyskland, 19% avsåg Storbritannien och 13% Nederländerna.
Nedan graf visar Investment Managements intäkts- och rörelseresultatsutveckling (på rullande 12 månader) samt utvecklingen av förvaltat kapital.
Property Funds
Erbjuder fastighetsfonder med olika investeringsstrategier avseende risk- och avkastningsnivåer samt olika tillgångsslag (t ex bostads- och kontorsfastigheter) och geografiska lägen. Catellas fastighetsfonder direktinvesterar i – och äger – fastigheter. Fondernas avkastning baseras bland annat på hyresintäkter och på justeringar av fastigheternas värden. Huvuddelen av Catellas fastighetsfonder avser hyresbostäder (inklusive student housing).
Intjäningen från Catellas fastighetsfonder innefattar både en fast årlig förvaltningsavgift samt möjligheten till att också erhålla en rörlig prestationsbaserad intjäning om fonderna utvecklas väl. Den genomsnittliga fasta förvaltningsavgiften uppgår till 0,4-0,6% per år.
Catellas fastighetsfonder inriktar sig särskilt mot kunder som önskar fastighetsexponering som en del av deras totala kapitalallokering och/eller till kunder som strävar efter en förväntad tillfredsställande riskjusterad långsiktig avkastning. Olika former av investerings- och pensionsbolag är typiska kunder.
Catella har sammanlagt mer än 20 fastighetsfonder. Det investerade kapitalets inlåsningsperiod, vilken varierar mellan fonderna, är i regel mellan 9-24 månader. Då detta är långsiktiga kunder återinvesteras inte sällan sedan kapitalet och fortsätter vara investerat i Catellas fastighetsfonder.
Asset Management
Erbjuder alternativa investeringsmöjligheter och kapitalförvaltning inom fastighetssegmentet. Denna kapitalförvaltningsform kan exempelvis inkludera att Catella erhåller mandatet från en extern fastighetsfond att förvalta ett fastighetsbestånd – detta kan både avse förvaltning av beståndet i dess nuvarande skick eller att fastighetsbeståndet förädlas och utvecklas. En annan typ av mandat som Asset Management kan erhålla avser att man från en kund får uppdraget att uppföra ett fastighetsutvecklingsprojekt.
Kunder inom detta segment inkluderar exempelvis externa fastighetsfonder och Family Offices. Mandaten som erhålls inom Asset Management är i regel på runt 5-7 år. Det vill säga, det är i normalfallet en lång inlåsningsperiod på kapitalet som förvaltas/utvecklas av Asset Management.
Mandat inom Asset Management prissätts vanligtvis med en fast löpande förvaltningsavgift kombinerat med en prestationsbaserad avgift som fastställs utifrån värdet på fastigheterna när de säljs.
Principal Investments
Inom affärsområdet Principal Investments investerar Catella eget kapital i olika fastighetsutvecklingsprojekt. Målet med investeringarna är att generera en IRR (Internal Rate of Return) uppgående till minst 20%. Motsvarande siffra på hittills avyttrade projekt uppgår till cirka 50%. Bolaget har dock kommunicerat att 50% som genomsnittlig IRR inte är en nivå man bör vänta sig ska gälla under överskådlig framtid.
De investeringar som görs inom Principal Investments genererar också synergieffekter för Investment Management och Corporate Finance. Ett exempel på synergieffekt är om försäljningsmandat av färdiga utvecklingsprojekt ges till Catellas Corporate Finance-enhet. Ett annat exempel är om färdigutvecklade projekt säljs till Catella Investment Management.
De nuvarande 16 utvecklingsprojekten består av bostads-, kontors- och logistikfastigheter i 6 länder. Utvecklingsprojekten görs genom antingen partnerskap, direktinvesteringar eller saminvesteringar. Huvuddelen av utvecklingsprojekten görs genom partnerskap, där det delägda bolaget Infrahubs (fokus på logistikfastigheter i Sverige) utgör ett exempel på detta. Andra partnerskap inkluderar Catella Project Capital (fokus på bostads- och kontorsfastigheter i Tyskland) och Catella Logistics Europé (fokus på logistikfastigheter i Frankrike och Spanien).
Avseende direktinvesteringar (= där Catella tar en större del av investeringen) hade Catella vid utgången av 2021 investerat i två utvecklingsprojekt. Det största projektet är Kaktus Towers (Köpenhamn), där Catellas kapitalandel uppgår till 93%. Kaktus Towers väntas färdigställas och säljas under sommaren 2022.
Principal Investments genomförde sina första saminvesteringar i Q4 2021. Inom ramen för saminvesteringar investerar Catella en mindre andel av utvecklingsprojekten.
Corporate Finance
Catella är idag en ledande transaktionsrådgivare inom den europeiska fastighetssektorn. Bolagets Corporate Finance-erbjudande inkluderar kapitalmarknadsrelaterade tjänster och kvalificerad strategisk rådgivning vid stora och komplexa fastighetstransaktioner.
Detta innefattar konkret exempelvis att Catella åt fastighetsinvesterare/-ägare tillhandahåller transaktionsrådgivning vid fastighetsförsäljningar och -förvärv. Man erbjuder också marknadsanalys och rådgivning avseende finansiering till företag inom fastighetssektorn. Erbjudandet bygger på en stark lokalmarknadskännedom och en pan-europeisk plattform.
Efter att man nyligen avvecklade verksamheten i Baltikum och Tyskland bedrivs nu Corporate Finance i Danmark, Finland, Frankrike, Spanien och Sverige. Under helåret 2021 härstammade närmare 80% av intäkterna från Sverige (40%) och Frankrike (38%). Totalt sett blev år 2021 det bästa året någonsin för Corporate Finance.
Corporate Finance-verksamheten uppvisar överlag ett säsongsbeteende, där Q2 och Q4 tenderar att vara de klart starkaste kvartalen på året. Detta är också en verksamhet som är konjunkturberoende. Även inom Corporate Finance erhåller dock Catella vissa återkommande intäkter i form av att man genomför regelbundna bostadsvärderingar. Värt att poängtera är också att Corporate Finance utgör en viktig intern rådgivare, exempelvis åt affärsområdet Investment Management.
Sammantaget består Corporate Finance av närmare 200 medarbetare.
Ägarsituation
Catella-aktien är noterad på Nasdaq Stockholms MidCap-segment. I skrivande stund (2 juni 2022) har Catella ett börsvärde på runt 3,5 mdkr. Vid utgången av 2021 hade bolaget drygt 8 800 aktieägare. Den största ägaren är investeringsbolaget Claesson & Anderzén-koncernen, vilka äger 49,4% av kapitalet och 48,8% av rösterna. Näst största ägare är Alcur Fonder (6,9% av kapitalet och 6,2% av rösterna).
Överlag tycker jag att det är ett bra aktieägande på flera håll bland styrelsens medlemmar. Det är däremot sämre ställt med aktieägandet bland personer i ledningsgruppen. Värt att beakta är dock att t ex VD har ett betydande antal teckningsoptioner. VD:n har 2 000 000 teckningsoptioner, där lösenpris är 35,20 kr per aktie (vilka kan lösas in i juni 2024/2025).
Mina tankar
Generellt tycker jag att man vid en första anblick av Catella upplever att bolaget har en ganska komplex och en inte helt enkel struktur att ta till sig som extern motpart, framför allt om man vill grotta ner sig i detaljerna. Jag tror också att detta är något som har präglat investerarkollektivet, inte minst historiskt. Jag gillar därför att bolaget på senare tid har renodlat verksamheten till att numera vara ett bolag som fullt ut är inriktat mot fastighetsmarknaden.
Den enligt mig finaste delen i Catella är affärsområdet Investment Management. En CAGR i förvaltat kapital på 23% under de senaste 6 åren vittnar om en solid utveckling, även om den låga räntemiljön definitivt har gett verksamheten en skjuts i rätt riktning. Jag tror också att den förväntade stabila riskjusterade avkastningen som (framför allt) hyresbostäder väntas generera är något som långsiktigt kommer fortsätta att locka till sig institutionella investerare som önskar exponering mot fastighetsmarknaden.
Det som jag också gillar med Investment Management är det långsiktiga fokuset bland investerarna och inlåsningsperioder som skapar en form av återkommande intäkter. Den fasta avgiften kompletteras sedan med prestationsbaserade intäkter (givet att fondutvecklingen har varit tillräckligt bra).
Om Investment Management är kärnan i Catellas verksamhet bidrar affärsområdet Principal Investments enligt mig med intressanta optioner till ytterligare värdeskapande. Trots en ökad oro i omvärlden visade Infrahubs försäljning i Norrköping tidigare i år att det finns en stark efterfrågan på de fastigheter som Catella utvecklar. Försäljningen av fastigheten i Norrköping gav en IRR på över 70% för Catella, vilket är klart över målet om en IRR på 20%.
Totalt väntas 7 av Principal Investments utvecklingsprojekt färdigställas och säljas under innevarande år. Jag tycker att detta är en trigger för Catella och något som skapar en tydligare visibilitet i bolagets affärsmodell och de värden som kan genereras. Försäljningarna skapar även utrymme att återinvestera kapital i nya utvecklingsprojekt samt att också distribuera ut ytterligare kapital till aktieägarna i form av utdelning.
Uppenbara risker vid en investering i Catella är exempelvis vilken effekt stigande inflation och räntor får på kundernas investeringsvilja, på fastighetsvärderingarna samt på kostnaden för att utveckla fastighetsprojekt.
Sammantaget tycker jag dock att Catella är ett långsiktigt intressant bolag, vilket borde värderas högre än vad man gör idag. Särskilt intressant tycker jag som sagt att Investment Management är. Som jag skrev förra veckan tycker jag att enbart Investment Management motiverar mer eller mindre hela nuvarande börsvärdet. Principal Investments och Corporate Finance får man således ”på köpet”.
Jag tror att fastigheter långsiktigt kommer fortsätta att vara en attraktiv tillgång att vara exponerad mot, även om ofördelaktiga omvärldsfaktorer kan göra utvecklingen i närtid mer osäker. Det finns också betydande potential att realisera inom hållbarhetsområdet på fastighetsmarknaden. Lansering av ytterligare hållbara fastighetsfonder är därmed något som i framtiden kan göra Catella till ett hållbarhetscase.
Vid utgången av Q1 2022 hade Catella cirka 1,1 mdkr i likvida medel. Årets fastighetsförsäljningar inom Principal Investments är något som kommer fylla på kassan ordentligt, vilket borgar för investeringar i framtida tillväxt.
Jag tycker också att nuvarande VD känns väldigt bra. Jag tycker bolaget utvecklas snabbt och i rätt riktning under nuvarande VDs ledning. Jag gillar också att man proaktivt jobbar med att göra Catella mer lättförståeligt för investerarkollektivet.
Kort summering av investeringscase samt exempel på triggers vid en investering i Catella:
- Långsiktigt förväntad god efterfrågan på fastighetsinvesteringar borgar för en fortsatt stark utveckling för Catella, både avseende förvaltat kapital och egna fastighetsprojekt. Inom Investment Management hade man vid utgången av Q1 2022 mer än 12 mdkr i förpliktat kapital redo för framtida fondinvesteringar, vilket bidrar till fortsatt tillväxt
- Kapital som är inlåst i flera år skapar en bas av återkommande intäkter för Catella. Detta kombinerat med en ökad skalbarhet ger goda möjligheter till ytterligare stigande marginaler framöver. Vidare bidrar en solid utveckling för Catellas fonder till möjligheten för utökad intjäning i form av prestationsbaserade intäkter. Betydande prestationsbaserade intäkter väntas exempelvis i Q2 2022
- Avvecklingen av Corporate Finance-verksamheten i Tyskland och Baltikum resulterar i klart högre lönsamhet inom detta affärsområde
- Ytterligare framgångsrika försäljningar inom Principal Investments ger marknaden ett ökat förtroende till Catellas utvecklingsverksamhet. Detta kan bidra till att marknaden vågar ge denna del av Catella en varaktig värderingsmultipel, snarare än att se affärsområdet som något som bidrar med ”one-off” intäkter
- Ett växande och skalbart bolag som numera har renodlat verksamheten till att fokusera på fastighetsmarknaden gör Catella mer förståeligt bland investerarkollektivet. När alla ”engångsposter” klingar av bör enligt mig (givet att bolaget fortsätter att utveckla den underliggande verksamheten väl) marknaden vara beredd att värdera upp bolaget
No comments:
Post a Comment