Månadens aktieanalys: September 2024

Idag är det dags för månadens aktieanalys. Vi kör igång direkt.

Om bolaget (Fabege)

Det Stockholmsorienterade fastighetsbolaget FABEGE är en av Storstockholms största fastighetsägare. Namnet Fabege härstammar från år 1969 när bolaget Fastighets AB Birger Gustavsson (Fabege) bildas av Birger Gustavsson.

Med sina idag 225 medarbetare har Fabege fokus på att utveckla attraktiva och hållbara stadsdelar. Stadsdelarna är utvalda och kännetecknas av att de har en god tillgänglighet i form av publika kommunikationsmöjligheter samt att det finns en god efterfrågan.

Fabeges primära fokus är på förvaltning och förädling av kommersiella fastigheter, något som kompletteras med utnyttjande av bostadsbyggrätter. Per den sista juni 2024 hade Fabege 100 fastigheter, vilka värderades till 78 miljarder kronor. Den geografiska diversifieringen visar att 47% av fastighetsvärdet är beläget i Solna och 38% i Innerstaden. Därutöver har man också närvaro i bland annat Flemingsberg och Hammarby Sjöstad. Över 80% av fastighetsvärdet utgörs av kontor.

Värdeskapande sker genom förvaltning och förädling av befintliga fastigheter, projektutveckling och transaktioner. Fabege har en hög kundnöjdhet, där Nöjd-Kund-Index (NKI-värdet) i den senaste mätningen uppgick till 81.

Fabeges förvaltningsstrategi stipulerar att bolaget ska drivas med en låg risk och upprätthålla ett stabilt kassaflöde.

Birger Bostad

Birger Bostad är ett helägt dotterbolag till Fabege som huvudsakligen fokuserar på bostadsutveckling. Förutom att Fabege via Birger Bostad kan skapa än mer kompletta stadsdelar skapas också högre värde då bostadsprojekten drivs internt.

Trots att Birger Bostad är ett rikstäckande bolag återfinns majoriteten av bostadsbyggrätterna (totalt cirka 620 000 kvadratmeter) i Storstockholm, framför allt i Solna och Flemingsberg. De projekt som inte är inom Storstockholm är huvudsakligen belägna i växande regionstäder runt om i Sverige. Vid utgången av Q2 2024 hade man drygt 300 bostäder i pågående produktion.

Birger Bostads projektportfölj inkluderar 19 projekt varav 6 (inklusive 5 etapper i Haga Norra) drivs i pågående produktion. Projektet i Haga Norra inkluderar sammanlagt 288 lägenheter, varav 78 hyresrätter, med möjlig inflyttning från och med det andra halvåret 2025. Försäljningen av lägenheter i Haga Norra inleddes i september.

Marknaden

Kontorsmarknaden har traditionellt sett präglats av långa kontraktstider och har varit relativt trögrörlig. På senare år har dock kunderna antagit en mer flexibel hållning. Något som har resulterat i en viss nedgång när det kommer till längden på avtalstiderna. Vidare uppvisar fler kunder en önskan om att ha möjlighet att minska eller öka ytan efter behov utan att man ska behöva byta kontor. Detta kombinerat med ökade krav på arbetsplatsen har gjort att uthyrningarna numera tar längre tid att få till stånd. Det som kunderna framför allt efterfrågar är moderna och centralt belägna kontorslokaler som går att anpassa och som lämpar sig för aktivitetsbaserat arbete.

Under 2023 uppgick vakansgraden i Stockholm till 12%. Det råder däremot en stor variation på hur vakansgraden ser ut mellan olika områden och stadsdelar. Exempelvis uppges Kista ha haft en vakansgrad på 20% medan centrala Stockholms motsvarande siffra uppgick till 5%.

Ytterligare en trend på fastighetsmarknaden för kommersiella lokaler är att andelen uthyrningar relaterat till coworking och andra flexibla kontorslösningar har stigit. Idag utgör den typen av uthyrningar 10% av kontorsmarknaden. År 2023 väntas denna andel ha ökat till 20-30%.

När det kommer till bostadsbyggandet har en signifikant nedgång noterats sedan toppen 2022. Det prognostiseras att det kommer ta många år innan bostadsproduktionen har kommit upp till samma nivå igen. Stigande byggkostnader och högre räntor är två förklaringar till nedgången. Nedan graf, som är hämtad från Fabeges årsredovisning (med källhänvisning till Citimark), visar en negativ trend under de sista åren när det kommer till antalet kontorssysselsatta i Stockholms län.

Aktien

Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, där man handlas på Large Cap. Den 31 augusti 2024 hade Fabege totalt 43 712 kända aktieägare. Största ägare är det familjen Paulsson anknutna bolaget Backahill AB. Näst största ägare är Norges rikaste person och tidigare skeppsredaren John Fredriksen.

Via bolagets nuvarande två största ägare i framsätet tycker jag att Fabege har en tillfredsställande ägarbas. Det finns också solida insynsägande på vissa håll, även om det på en del håll också finns mer att önska.

För några år sedan återköpte Fabege aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2023 till 16 206 048. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Återköpen gjordes till en genomsnittskurs på 120,23 kr per aktie.

Finansiering

Fabeges kreditgivare består primärt av de största nordiska bankerna samt investerare på kapitalmarknaden. I den senaste kvartalsrapporten skriver Fabege att ”Villkoren på obligationsmarknaden har successivt förbättrats och är nu konkurrenskraftiga eller bättre än i bankfinansiering”. I slutet av Q2 bekräftade kreditratinginstitutet Moody’s att man lämnar betyget på Fabege oförändrat på investment grade rating Baa2 med negative outlook.

Vid utgången av juni 2024 uppgick Fabeges totala lånevolym till 33,7 mdkr, varav 12,5 mdkr från kapitalmarknaden och 21,2 mdkr från bankmarknaden. Vid samma tidpunkt uppgick kapitalbindningen till 3,8 år och räntebindningen till 1,8 år. Nedan är en sammanställning av bolagets ränteförfallostruktur.

Vid utgången av juni 2024 uppgick belåningsgraden till 43% (42). Det kan jämföras med målsättningen om att belåningsgraden ska understiga 50%. Räntetäckningsgraden låg på 2,4x, vilket är över målet på 2,2x.

De covenanter som satts upp i de olika kreditavtalen uppger exempelvis att Fabege ska erhålla en soliditet om minst 25% och en räntetäckningsgrad som är större än 1,5x.

Verksamhetsutveckling: Januari-juni 2024

Under det första halvåret 2024 ökade hyresintäkterna med 3%. Utvecklingen hämmades av fastighetsförsäljningar under 2023. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 8%. Bolaget uppger att det fortsatt råder en stabil hyresnivå i Storstockholm. Som nämns ovan är marknaden dock avvaktande och tiden det tar att komma till avslut är längre än normalt.

Överskottsgraden uppgick till 73% (74) och förvaltningsresultatet uppgick till 659 mkr (703). På årsbasis har Fabege ett mål om att överskottsgraden ska överstiga 75%. Det sjunkande förvaltningsresultatet förklaras av en negativ utveckling för intressebolagen.

Nettouthyrningen uppgick under perioden till -74 mkr (22). Man taktar därmed på långt efter målet om en årlig nettouthyrning på 80 mkr. Utvecklingen hittills under 2024 förklaras huvudsakligen av en omförhandling med Telia. Fabege själva uppger att man ”räknar med att uppgörelsen med Telia på lite sikt skall ha en positiv inverkan på såväl nettouthyrningen som fastighetens lönsamhet”. Detta då ”Lokalerna som ligger i bästa läge i Arenastaden kan nu hyras ut till marknadsmässig hyra”.

När det gäller målet om en nettouthyrning på 80 mkr är det enligt VD inte troligt att det nås under innevarande år. Däremot är han positiv till att nettouthyrningen ska vända från minus till att uppvisa ett positivt tal för helåret.

Ser man på det genomsnittliga avkastningskravet ökade med det 0,03 procentenheter i Q2 och 0,11 procentenheter jämfört med den sista december 2023. Det genomsnittliga avkastningskravet uppgår nu till 4,54% (December 2023: 4,43). Skillnaden är däremot stor mellan olika stadsdelar, där Stockholms innerstad har ett genomsnittligt avkastningskrav på 4,11% och Flemingsbergs motsvarande siffra uppgår till 5,39%.

Uthyrningsgraden sjönk från 91% till 90%. När det kommer till större vakanser kan dessa främst härledas till tre fastigheter i Solna Business Park.

Avslutande tankar och min syn på aktien

Per den sista juni uppgick substansvärdet per aktie till 146 kr. När börsen stängde i fredags handlades aktien till 98,40 kr. Det ger en substansrabatt på cirka 33%. Jag tycker att aktien förtjänar att handlas högre än vad den gör idag. Marknaden är orolig för den signifikanta kontorsexponeringen generellt och Stockholmsexponeringen i synnerhet.

Fabege har en stabil finansiell ställning. Man har fastigheter i flera attraktiva lägen. SEB är den största hyresgästen, där hyreskontraktet förfaller i Q4 2037. ICA Fastigheter, Convendum, Telia och Tietoevry är resterande bolag på listan över de fem största kunderna. Inget av dessa kunders hyreskontrakt förfaller innan Q1 2029.

Högre vakansgrad än önskvärt

Negativt i Fabege är att vakansgraden är större än önskvärt. Man har dock flera pågående projekt som (allt annat lika) kommer att stärka hyresintäkterna framöver. Exempel på projekt är Separatorn 1 i Flemingsberg. Det är ett projekt som omfattar runt 23 400 kvm uthyrningsbar yta (exklusive garage), där Alfa Laval som hyresgäst kommer hyra cirka 91% av fastigheten. Alfa Laval tillträder fastigheten den 30 april 2025.

Vidare pågår en ombyggnation av fastigheten Nöten 4 i Solna strand. Anpassning görs i fastigheten åt SAAB som har ingått avtal om att hyra hela fastigheten. Allt annat lika kommer dessa projektinvesteringar att minska vakansgraden och leda till högre hyresintäkter.

Svag nettouthyrning i H1 2024

Såväl bolaget som jag uttrycker en besvikelse över nettouthyrningen under det första halvåret 2024, något som (vilket nämns ovan) till stor del förklaras av omförhandlingar med Telia. Fabege uppger att man ser ett underliggande fortsatt bra intresse för lokaler i centrala lägen med goda kommunikationer. Man har också uppgett att man har många diskussioner igång.

Sjunkande räntor ger vind i ryggen

Räntans utveckling är en oerhört viktig parameter när det kommer till fastighetsinvesteringar. De flesta bedömare är överens om att räntan ska fortsätta ned. Det är positivt för fastighetssektorn, dels utifrån finansieringsvillkor men också utifrån att förhoppningsvis skapa en ökad vilja att göra affärer när det kommer till transaktionsmarknaden.

Som syns i tabellen högre upp i detta inlägg har Fabege under kommande år lån med väldigt låg ränta som löper ut. Det kommer vara svårt att refinansiera sig till de räntenivåerna men över tid och allt annat lika är det givetvis positivt för fastighetsbolagen med låga räntenivåer. Som alltid tar det, både när räntan stiger och sjunker ett tag innan förändringarna slår igenom systemet och bundna lån löper ut etc.

Möjligheter och utmaningar

Som nämns ovan är sjunkande räntenivåer en positiv trigger för Fabege-aktien, likväl som för fastighetssektorn i stort. De sjunkande räntenivåerna ger (allt annat lika) bland annat support åt fastighetsvärderingarna, vilket i sin tur förbättrar belåningsgraden. Exempel på ytterligare triggers vid en investering i Fabege är om man kan minska vakansgraden samt på ett framgångsrikt sätt utveckla sin byggrättsportfölj. Därutöver har man ett gediget förråd när det kommer till återköpta aktier, vilka jag gärna skulle se makuleras.

När det kommer till utmaningar kan nämnas en kontorsmarknad i förändring, där antalet personer som jobbar på kontor i Stockholm har minskat under de senaste åren. En svagare konjunktur ökar också risken för vakanser. En ytterligare risk är att Fabege inte lyckas minska vakansgraden eller att kostnadsförutsättningarna för att exploatera på bolagets byggrättsportfölj gör att projekten (vid en del gånger fortsatt) inte kan räknas hem på ett tillfredsställande sätt.

Avslutande ord

Som alltid finns det både risker och möjligheter när man investerar i enskilda bolag. Jag tycker att Fabege är ett i grunden välskött bolag. Aktien handlas till en signifikant substansrabatt, där jag tycker rabatten är för stor. Jag äger aktier i Fabege och tycker att aktien är köpvärd samt att aktien åtminstone borde handlas kring 125 kr.