SBBs utspel om JM

Även om det alltid är mycket som händer i och omkring fastighetsbolaget SBB, känns det nu som att aktivitetsnivån har skruvats upp ytterligare.

Det finns oerhört mycket åsikter om bolaget, åsikter som inte sällan befinner sig antingen långt ut på den positiva skalan eller långt ut på den negativa skalan.

Jag tänkte inte recensera SBB per se i detta inlägg. Då jag äger aktier i JM tänkte jag istället fokusera lite på SBBs utspel kring just JM, något som har varit i ropet den här veckan. Om man backar bandet ganska exakt två år kan man konstatera att SBBs intåg i JM gjordes genom att man köpte norska OBOS aktier i JM för 326,30 kr per styck.

Genom att köpa OBOS JM-aktier blev SBB i ett svep största ägare i JM, då man erhöll ägandeskap till över 20% av aktierna. Sedan dess har SBB utökat sitt ägande i JM och per idag äger man enligt bolaget 29,96%.

I takt med att mer kritiska röster höjts kring (bland annat) SBBs skuldsituation (något som hamnar allt mer i fokus i en stigande räntemiljö), har funderingar lyfts kring exempelvis innehavet i JMs vara eller icke vara.

SBB har så sent som för några veckor sedan påtalat att JM är ett långsiktigt innehav. På måndagsmorgonen (13/6) blev marknaden därför förvånad när SBB skickade ut ett pressmeddelande om att man genomför en strategisk översyn av sitt innehav i JM.

I pressmeddelandet framgår bland annat att SBB ”genom sitt utvecklings- och transaktionsteam har i samarbete med en internationellt välrenommerad värderingsfirma och ledande nordiska fastighetsrådgivare genomfört en omfattande analys av värdet av sitt intressebolag JM”.

Denna genomgång påvisade ett preliminärt värde på JMs tillgångar uppgående till cirka 36 mdkr. Det är en värdering som är långt högre än vad JM värderas till idag. Slutsatsen i den värdering som har gjorts är att SBB beslutat sig för att genomföra en strategisk översyn av sitt innehav i JM, något som man tar hjälp utav såväl nordiska som internationella banker som finansiella rådgivare.

Det som jag tror, åtminstone för egen del, bringade mest frågetecken var följande skrivelse:

”Översynen kommer att utreda olika alternativ för innehavet inklusive både minskning och ökning, antingen ensamt eller tillsammans med en eller flera externa partners”.

Spontant känns det irrationellt att sälja (om man inte måste) något som anses vara värt betydligt mer än vad dagens marknadsvärdering gör gällande. Det kan ju förvisso ha dykt upp något annat intressant investeringsläge som man anser har bättre (riskjusterad) avkastningspotential. Men givet att det som sagt inte alls var länge sedan SBB förkunnade att JM är ett långsiktigt innehav känns det ändå märkligt.

Skulle man å andra sidan vara intresserade av att köpa upp hela JM (sannolikt i så fall tillsammans med andra investerare) känns det även då märkligt agerat att annonsera värderingar som är långt över nuvarande marknadspris. Om man är intresserad av att köpa upp bolaget torde SBB själva ha en stark syn på vad JM är värt, dvs. att förankra värderingen externt borde inte vara nödvändigt.

En annan anledning till händelseförloppet skulle kunna vara att man vill påvisa för investerare att det finns ”dolda” värden i SBBs balansräkning eller att det upptagna värdet i balansräkningen inte anses vara för högt.

Jag är medveten om att det finns olika redovisningsprinciper, men oavsett känns det märkligt att säga att marknaden har fel (även om den ter sig irrationell ibland) vid en given tidpunkt. Jag har många aktier i min portfölj som jag tycker är alldeles för lågt värderade för tillfället, jag tror dock inte att min bank skulle gå med på att skruva upp värdet på min aktieportfölj med 50% endast för att det är vad jag anser det "rättmätiga" värdet vara.  

Avslutningsvis

Det är så klart inte lätt att veta vad SBB har i kikaren den här gången. Marknadens initiala reaktion (även om fastighetsaktier generellt gått svagt på sistone) var dock att tydligt handla ner aktien. På tisdagsmorgonen kom ett nytt pressmeddelande från SBB. Denna gång skrev man bland annat att den här typen av information (= att man gör en strategisk översyn av innehavet i JM) måste annonseras i enligt med gällande regelverk – något jag tycker de borde ha tryckt på redan i första pressmeddelandet i så fall.

Spontant känns det som att det så kallade MAR-regelverket tolkas ganska olika av börsbolagen. Från SBBs sida tycker jag inte att man har kommunicerat på ett tillräckligt övertygande sätt och det känns som att man ligger steget efter för tillfället. 

Jag håller dock helt med SBB om att JM (i en ”normalmarknad”) bör handlas klart över nuvarande kursnivå. Utöver SBB är det mycket fondbolag i toppen av JMs ägarlista. Givet att man helt enkelt inte "bara" vill påvisa underliggande värden i JM och givet att man står fast vid att man inte ska sälja av sitt innehav, då skulle det faktum att SBB närmar sig budpliktsnivån (samtidigt som JMs utestående aktier minskar via återköp) kunnat ha triggat igång nuvarande aktion. Detta kombinerat med den svaga börsutvecklingen skulle kunna leda till att man tar tillfället i akt med hjälp av andra investerare och försöker köpa ut JM från börsen. Dock känns det som sagt ändå märkligt att gå ut med en så hög värdering om man vill köpa upp bolaget.

Det är verkligen många frågor och spekulationer som flyger runt i de här turerna. Det ska bli intressant att se vad den strategiska översynen kommer att resultera i.

JM är ett välskött bolag och långsiktiga investerare torde finna en bra risk/reward på nuvarande kursnivåer (även om det finns fortsatt nedsiderisk kortsiktigt i en mer turbulent omvärld). I en normalmarknad anser jag att JM-aktien borde handlas åtminstone 50% högre än vad aktiekursen handlas till idag.