Är det dags att kasta ut fastighetsbolagen från portföljen?

En bransch som inte sällan förknippas med särskilt många utmaningar är fastighetssektorn. Kanske är det läge att kasta ut fastighetsaktierna från portföljen?

Investerarkollektivets syn på fastighetssektorn är ofta väldigt tudelad. Dels finns den grupp som helt utesluter investeringar i fastighetssektorn. En anledning till detta kan vara att man genom att äga sitt boende anser sig vara tillräckligt exponerad mot bostads- och fastighetsmarknaden. Man kanske också anser det vara för stökigt i sektorn med diverse olika korsäganden och förvärvsagendor som är svåra att hålla koll på.

Sedan finns det den grupp investerare som verkligen tycker om att investera i fastighetsbolag. Man är väl ingen riktig utdelningsinvesterare om inte Castellum finns i portföljen? 😉 Castellum finns i min portfölj och är ett fint bolag men jag har ofta haft andra bolag jag gillar mer i sektorn - personligen avvisar jag därför nyss nämnda frågeställning 😊

Några teman som under de senaste åren har florerat avseende börsinvesteringar i fastigheter:

• Butiksdöden – Butikerna ekar tomma och kunderna utför istället sina ärenden online
• Kontorsdöden – Efter att butikskunderna hade fått nog var det dags för kontorsmedarbetarna att få nog. Nu skulle det flyttas ut ”på landet” och man skulle jobba på distans – i alla fall om medarbetarna själva fick bestämma. Som om det inte vore nog att man som investerare tvingas exkludera fastighetsbolag med inriktning mot butiker tvingas man nu således också exkludera fastighetsbolag med inriktning mot kontorsfastigheter från sitt investeringsuniversum. Givet att det inte är ett kontor som klassas som samhällsfastighet – där styr ju staten upp affärerna
• Trygga bostadsfastigheter: Även om butikerna och kontoren rustas ned behöver vi ju ändå bo någonstans. Fastighetsbolag med inriktning mot bostäder var därmed länge fortsatt ett hett alternativ. Lite konstigt kan tyckas att t ex bostäder i Stockholm och Göteborg är attraktiva om folk flyttar ut ”på landet” (= som del av kontorsdöden)
• Räntedöden: När fastighetsbolag med inriktning mot butiker och fastigheter redan har dukat under (från butiks- och kontorsdöden) var det till slut även omöjligt för flera andra sub-sektorer i branschen att stå emot när räntedöden gjorde entré. Hyresbostäder med sin trögare justering av hyresnivåer blev nu en nackdel, även om tidigare argument att vi måste bo någonstans fortsatt tycks gälla

Om det inte redan har framgått kan jag klargöra att ovan är skrivet med en hel del ironi, raljerande och en stor portion överdrivenhet. Om man lyssnar på alla ”död-rubriker” då är fastighetssektorn verkligen något man ska hålla sig borta ifrån.

Personligen tycker jag (som jag också nämnt tidigare) att fastighetssektorn på sina håll har haussats för mycket under de senaste åren. På många håll i sektorn har en tydlig medvind supporterat bolagen. Ett av de tydligaste exemplen är hur SBB (efter en aggressiv förvärvsagenda) nu säljer av fastigheter på löpande band när räntevinden har vänt.

Jag gillar samhällsfastigheter och Hemfosa var tidigare ett kärninnehav i min portfölj innan SBB köpte upp bolaget. Trots detta tycker jag att samhällsfastigheter haussas lite väl mycket ibland. Det ter sig för mig inte givet att t ex samhällsfastigheter på mindre orter (där befolkningen minskar) är att föredra framför (som Fabege) att ha SEB som största kund där hyresavtalet sträcker sig till 2037.

Lyssnar man på flera av de största fastighetsbolagens VD:ar uppger man att man är väl rustade för framtida utmaningar som stigande räntenivåer för med sig. Som vanligt är det en betydande diskrepans mellan bolagens syn och investerarkollektivets syn.

Något jag dock hade önskat mer utav efter Q2-rapporterna är insynsköp i vissa bolag, t ex skulle jag ha velat sett insynsköp i Fastpartner från Sven-Olof Johansson. Givet att framtidstron ligger fast och ingen specifik information finns som förhindrar köp är de uteblivna insynsköpen i SBB efter Q2-rapporten också ”intressanta”.

Om jag försöker tolka investerarkollektivet känns logistikfastigheter (fortsatt) som ett av de hetare fastighetssegmenten. För egen del finns ett gäng fastighetsbolag i portföljen, där Castellum är mitt största innehav i sektorn. Så länge jag finner att fastighetsaktierna erbjuder en attraktiv värdering har jag inga planer på att sälja dessa innehav.