Rapportfokuset fortsätter på bloggen.
Tidigare i veckan presenterade Fabege sin rapport för Q3 2024. Nedan ges en summering av rapporten samt min syn på aktien.
Inget av det som skrivs ska ses som någon form av rådgivning. Siffrorna avser Q3 2024 vs. Q3 2023 om inget annat anges.
- Hyresintäkterna uppgick till 847 mkr (854)
- Förvaltningsresultatet sjönk från 410 mkr till 353 mkr
- Nettouthyrningen uppgick till -11 mkr (-25)
- Belåningsgraden på fastigheterna uppgick till 43% (42)
- Substansvärdet per aktie landade på 147 kr (157)
Sammantaget beskriver Fabege en marknad i Stockholm med stabila hyresnivåer, men där en lägre aktivitet på hyresmarknaden är påtaglig och ledtiderna för att komma till avslut är långa.
Hittills i år har Fabege uppvisat en negativ nettouthyrning om 85 mkr. Det är långt ifrån målet om att varje år ha en positiv nettouthyrning på minst 80 mkr. I siffran -85 mkr inkluderas effekterna av att bolagets tomställer Wenner-Gren center för fasadbyte mm. Nettouthyrningseffekten från detta uppgår till -18 mkr.
Bolaget uppger i vanlig ordning att man har flertalet intressanta diskussioner med potentiella hyresgäster. Avseende nettouthyrningen för helåret 2024 skriver VD Stefan Dahlbo följande: ”Jag vågar dock inte lova att vi i år kommer upp till en total positiv nettouthyrning”. Under de kommande arton månaderna kommer uthyrningsgraden och intäkterna öka (allt annat lika) då exempelvis Alfa Laval och SAAB flyttar in och pågående projekt färdigställs.
Antalet personer som jobbar på kontor i Stockholm minskar och väntas göra det även in i början av 2025. Därefter spår Fabege en vändning. Nuvarande trender utgörs också av att flera kunder väljer att minska kontorsytan.
Positivt är att obligationsmarknaden fungerar bättre igen. Under Q3 emitterade Fabege 3,1 mdkr till bra villkor. Bolagets genomsnittränta uppgår till 3,16% (vid utgången av december 2023 var motsvarande siffra 3,13%), en nivå som väntas sjunka under slutet av året.
För tillfället har Fabege en räntetäckningsgrad på 2,5x, vilket kan jämföras med målet om att som lägst ha en räntetäckningsgrad på 2,2x. Bolaget spår att räntetäckningsgraden kommer att stärkas från nuvarande nivåer.
Min syn på aktien
Marknaden visade ett tydligt missnöje med Fabeges rapport. När dessa rader skrivs vid lunchtid tisdagen den 22 oktober handlas aktien ned med 4,45% och den senaste avslutskursen är 84,85 kr.
Fabege är ett fastighetsbolag med bland annat flera fastigheter på attraktiva lägen i Stockholms innerstad, där fastigheternas lokalisering sträcker sig från exempelvis kring Stureplan, Kungsgatan och ut mot Wenner-Gren center. Man har också en intressant byggrättsportfölj, vilken kan användas till att skapa långsiktigt värde.
Substansvärdet per aktie toppade i Q3 2022. I Q3 2024 var första gången sedan dess som en sekventiell värdeökning noterades i substansvärdet. Nedan bild visar substansvärdets och substansrabattens utveckling under 2020-talet. Snittrabatten har under perioden legat på 32%, dock med stor skillnad före och efter Riksbankens första räntehöjning på lång tid (vilken ägde rum i Q2 2022).
Jag anser att Fabege värderas för lågt på börsen idag. Nyligen genomförda fastighetstransaktioner visar tydligt att det finns substans (och utrymme för mer) i Fabeges värdering. I takt med att räntenivåerna fortsätter ned borde även substansrabatten minska över tid, även om bolaget (allt annat lika) inte bör värderas som vid tiden när pengar ansågs ”vara gratis”.
Vakansgraden är dock en utmaning och något som behöver minska. Bolaget uppger att det i närtid kan bli fortsatt tufft att minska vakansgraden i förvaltningsportföljen.
Jag äger aktier i Fabege.
No comments:
Post a Comment