Stor substansrabatt men utmanande operationellt

Idag är det rapportfokus.

Fabege presenterade tidigare i veckan sin Q2-rapport. Nedan ges en summering av rapporten samt min syn på aktien. Inget av det som skrivs ska ses som någon form av rekommendation.

Som framgår av tabellen ovan sjönk Fabeges hyresintäkter i Q2 från 864 mkr till 852 mkr. Fastighetsförsäljning och avflyttningar har hämmat utvecklingen mer än vad hyresintäkterna gynnades av inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. I jämförbart bestånd sjönk hyresintäkterna med 3,8%.

Fabege redovisade också ett minskat driftsöverskott, där en nedgång på 6,0% i identiskt bestånd noterades. Däremot steg förvaltningsresultatet med 12% jämfört med Q2 2024.

VD Stefan Dahlbo kallar Q2 för ett stabilt resultat i en utmanande marknad. Dahlbo uttrycker också viss optimism kring förhoppningen att konjunkturen nu ska bottna ur och att sysselsättningen inom kontorsrelaterade yrken i Stockholm ska vara stabil eller öka något under kommande två år.

Vidare uppger Fabege att man i Q2 såg en ökad aktivitet på förfrågningar och visningar, något som ger bolaget hopp för andra halvåret 2025 och helåret 2026. Det kan behövas då uthyrningsgraden fortsatt är på låga 87%. Det är därmed en signifikant andel av den uthyrningsbara ytan som idag står tom.

I Q2 landade nettouthyrningen på -12 mkr. Motsvarande siffra för det första halvåret uppgick till -6 mkr. Dessa siffror kan jämföras med Fabeges mål om att nå en nettouthyrning på minst 80 mkr för helåret 2025.

Avseende fastighetsvärdet gjordes en nedskrivning på 85 mkr i kvartalet. Det genomsnittliga avkastningskravet landade på 4,56%, vilket utgör en baspunkt högre än i Q1. Det nedreviderade fastighetsvärdet förklaras huvudsakligen av förväntningar om längre vakanstider och något lägre hyresnivåer.

Mina tankar

Det fortsätter att vara en utmanande marknad och tid för Fabege. Kring vakansgraden och nettouthyrningen finns definitivt mer att önska. Det känns som att Fabege har blivit ett ”H2-bolag”, där man ofta uppvisar förväntningar om att ”vändningen” är nära förestående.

VD Stefan Dahlbo har sedan tidigare meddelat att han kommer lämna sin roll. Jag tror det är bra för bolaget att få ett nytt ledarskap på högsta posten.

Substansvärdet per aktie uppgick vid utgången av Q2 till 147 kr. Det kan jämföras med Fabeges stängningskurs på 79,30 kr på tisdagen. Det motsvarar en substansrabatt på 46%. En substansrabatt som jag tycker är för stor.

Med det sagt äger jag i skrivande stund (på tisdagskvällen den 8 juli) inga aktier i Fabege (förutom i min pensionsportfölj). Sektorkollegan Fastpartner var först ut med att presentera sina siffror för årets andra kvartal. Det var en rapport som kom in lite svagare än väntat. Jag valde då att sälja mina aktier i Fabege.

Efter en kursnedgång på 4,51% på rapportdagen och 1,55% dagen efter har aktien kommit ned till nivåer som jag tidigare har tryckt på köpknappen i Fabege. Positivt på ägarfronten är åtminstone att John Fredriksen fortsätter att ackumulera aktier och stärka sin position som bolagets största ägare.