Värdefälla eller 50% uppsida?

Rapportfokuset fortsätter på bloggen.

Förra veckan presenterade Neobo sin rapport för Q3 2024. Nedan ges en summering av rapporten samt min syn på aktien.

Ökade hyresintäkter och förbättrat förvaltningsresultat

I Q3 2024 ökade Neobo, trots sålda fastigheter, hyresintäkterna med 1% till 227 mkr (224). Ökningen förklaras av hyreshöjningar och en minskad vakansgrad. Driftnettot sjönk från 140 mkr till 133 mkr. I jämförbart bestånd ökade driftsnettot med 8,5% för perioden januari-september 2024.

Förvaltningsresultatet i Q3 förbättrades till 55 mkr (52), där högre intäkter och lägre kostnader för central administration bidrog till utvecklingen. Förvaltningsresultatet per aktie landade på 0,38 kr (0,36).

Marknadsvärdet på bolagets fastigheter uppgår till 13,7 mdkr (14,4) och man har en belåningsgrad på 50,8% (48,6). Positivt är att räntetäckningsgraden förbättrats från 1,8x i Q3 2023 till 1,9x i Q3 2024. På rullande 12 månader har man en räntetäckningsgrad på 1,6x, vilket kan jämföras med bolagets målsättning på minst 1,5x.

Vid utgången av Q3 uppgick substansvärdet per aktie till 44,89 kr (48,60). Den ekonomiska uthyrningsgraden förbättrades från 92,0% till 92,8%.

Min syn på aktien

I Q3 flyttade Neobo till Stockholmsbörsens huvudlista. Det är något som jag anser är positivt och något som öppnar upp för att fler aktörer ska ha möjlighet att investera i Neobo.

Aktien handlas fortsatt långt under substansvärdet. I Q2 annonserade Neobo en försäljning av en handelsfastighet (Tegelbruket 4) i Falun. Försäljningspriset översteg den senast genomförda externvärderingen med 18%.

Personligen ser jag gärna att man optimerar sin fastighetsportfölj ytterligare, idag har man bostadsfastigheter i 39 kommuner. Man måste också fokusera på att öka uthyrningsgraden samt att skapa mer luft till miniminivån när det kommer till målsättningen för räntetäckningsgraden.

Allt annat lika är givetvis lägre räntenivåer positivt för Neobo ur ett finansieringsperspektiv. Lägre räntor medför förhoppningsvis också en ökad aktivitet på transaktionsmarknaden, där man kan sälja av fastigheter som inte är strategiskt viktiga samt att Neobo själva kan fokusera på att växa i önskade områden. Kommande år väntas hyresintäkterna i jämförbart bestånd öka betydligt snabbare för Neobo än bolag inriktade på kommersiella fastigheter.

När dessa rader skrivs vid lunchtid på måndagen den 28 oktober handlas Neobos aktie till kursen 21,01 kr. Det ger en substansrabatt på 53%. I Q2 2023 hade Neobo en substansrabatt på hela 82%. Sedan dess har substansrabatten successivt krympt.

Jag tycker att Neobo har gjort flera saker bra sedan man kom till börsen. Fortsätter man på den inslagna vägen, kombinerat med en medvind från lägre räntenivåer, bör marknadens förtroende för bolaget öka – och därigenom att substansrabatten sjunker ytterligare.

Neoboes fastighetsbestånd tillhör inte det mest förstklassiga och det finns mer att önska när det kommer till fastigheternas geografiska placering. Ponera att man anser att Neobo ska handlas till 30% substansrabatt, vilket fortsatt är en väl tilltagen rabatt, då finns det runt en 50-pricentig uppsida i aktien från nuvarande nivåer. 

Sedan Q3-rapporten har både VD och CFO köpt aktier. Jag äger aktier i Neobo.